2024年10月31日下午，由对外经济贸易大学法学院、《贸大法学》编辑部主办的第43期“贸大法学院学生法律沙龙”在宁远楼230成功举办。

本次沙龙延续主题研讨的形式，围绕“‘房价下跌’背景下的众生相及其法律分析——业主利益诉求、开发商危机、金融机构风险与政府行为”这一主题进行探讨。本期沙龙共收到32位同学提交的论文，研究内容丰富，包括行政法、民商法、经济法等多重视角。经过编辑部遴选，本次沙龙由孙振宇、杨延震两位同学做主题发言，并邀请到了法学院冯辉老师和魏晓瑜博士生担任点评人。

活动开始，首先由发言人依次做主题发言。发言人孙振宇同学重点阐述政府如何通过制定政策来应对房价的下跌。他认为，首先，房价下跌引发了三方面的问题，包括：其一，业主利益诉求的复杂性，包括希望房价稳定、提升住房质量和解决期房交付问题。其二，开发商因资金链断裂和市场环境变化而面临危机，导致行业洗牌和中小企业存在破产风险。其三，金融机构因贷款风险增加而面临暴雷风险，类似于当年美国次贷危机的隐患。因此，他认为政府在此背景下应采取措施，通过政策工具降低贷款利率、增强购房者的购买力，促进房地产市场的稳定。可以采取改革财税制度、降低土地财政依赖、推动中小企业融资、加强金融风险防范、完善房地产市场监管等政策。此外，政府应关注购房者的权益，平衡开发商与购房者的责任，减少商品房预售的风险，确保房地产市场的健康发展。

冯辉老师从文章的问题意识和内容面向等方面进行点评。老师首先肯定了孙振宇同学的选题明确、聚焦性强。但老师也提出，在讨论社会热点议题时，不能仅停留于表面，而要深度挖掘其中的法律问题，并进一步寻找可以适用的法律规范，进行法律解释。以本议题为例，老师向发言同学及在场同学提问：从老业主的角度出发，若其基于显失公平或情势变更而主张变更合同中的价格条款，或要求开发商在后期不得降低房价，或解除合同等，是否可以得到支持？大家就该问题的法条基础、如何解释与适用展开讨论。冯老师肯定了大家的思路，并再次强调，要注意文章的理论性、对法律规范的重视。

随后由杨延震同学进行发言。他对房屋预售制度的完善进行研究。他认为，预售制度为开发商提供资金筹集便利，促进房地产市场发展，但也存在交易不公平、销售不规范、不平等竞争和低效率竞争等法律风险。因此，为了完善预售制度，他建议健全预售资金监管，规范预售合同示范文本，完善购房者权益保障机制，并加强对预售法律监管和处罚力度等措施。这些措施旨在保障购房者权益，规范市场秩序，促进房地产市场健康发展，为购房者提供更安全、可靠的购房环境。

魏晓瑜博士生认可了文章问题意识的明确，和文章论证脉络的清晰。同时，就“加强对预售法律监管和处罚力度”应当由哪个部门进行监管与杨延震同学展开讨论。此外，魏晓瑜博士生补充了该议题下可以深入探讨的法律问题，拓宽了大家的视野。例如，如何定性“房屋”的标的物属性，将其认定为商品还是认为其带有“能够生活居住”的要求，这涉及合同目的是否达成的判断；从业主角度，价款返还请求权与开发商面临的其他请求权之间优先性的问题；从金融机构角度，金融机构在房价下跌时可能会面临贷款违约风险增加的问题等等。魏晓瑜博士生提醒大家在做比较法研究时，要认真对比我国和别国所面临的困境的异同，不能盲目适用别国的方法。之后，在场的同学延伸讨论至预售制度下未取得所有权之房屋的“期待权”如何进行抵押，有观点认为应当类推物权之抵押的形式，也有观点认为可以适用权利质押的规定。

最后，在场同学还就论文写作中法条如何查询、法学课程如何学习等问题展开交流。综上，此次沙龙的举办使得同学们对房价下跌背景下的法律问题有了更深刻的理解。本次沙龙在所有与会同学的积极互动中圆满结束。