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“贸大法学院学生法律沙龙”第22期成功举办


2020年10月29日下午,由对外经济贸易大学法学院、《贸大法学》编辑部主办的第22期“贸大法学院学生法律沙龙”在宁远楼232成功举办。

本次沙龙沿续主题研讨的形式,围绕“长租公寓频频“爆雷”——房主、房客与平台之间的法律关系及规制路径”进行主题探讨。本期沙龙共收到25位同学提交的论文,分别从承租人、出租人和平台的法律关系定性、承租人的救济方式、规范长租公寓“资金池”监管等角度进行了解读。经过编辑部遴选,本次沙龙由高世潍、钱雨亭两位同学做主题发言,并邀请到了法学院李青武老师、楼秋然老师担任点评人。

(高世潍同学)

活动开始,首先由发言人依次做主题发言。发言人高世潍同学提出,不同于传统的租赁平台,长租公寓机构通过“租金贷”、“高进低出”、“长收短付”等金融工具,沉淀大量的租客资金扩大经营规模。但是,由于长租公寓机构性质界定不清、存在滥用资金池等问题,长租公寓机构资金链断裂后将严重损害承租人的利益。而目前,监管部门对长租公寓机构运营缺少监管规范,法律法规并未对长租公寓机构设置准入门槛,政府及法律监管仍然存在较大问题。就此,高世潍同学提出,金融监管部门应当明确各部门职责,针对第三方网贷机构的“租金贷”行为出台相关的监管规范,例如提高租赁中介机构准入门槛、建立对房屋租赁机构的资金托管制度或风险准备金制度、建立房屋租赁机构信用评级制度、推动保险公司推出租赁保险金融产品等,对长租公寓机构的经营过程进行严格而动态的监管,保护行业相关当事人的合法权益。

(楼秋然老师)

接下来,老师对高世潍同学的论文进行了细致的点评。楼老师首先对高世潍同学的详实论述表示了肯定,其后,楼老师提出,在探讨长租平台问题时,首先需要对当事人之间的法律关系进行定性,从民法角度看,加入了金融工具后,传统的租赁关系已经不足以支撑新型的租赁模式,在该种法律关系的探讨中需要加入商法思维,跳脱出民法传统思维。当长租机构平台存在非常强的溢价能力,出租人与长租平台签订合同时,实际上默认了长租平台向外租赁。因此,在此种商业模式下,当事人之间的解除权需要受到一定的限制,以避免损害商事关系中当事人之间的利益平衡。

(钱雨亭同学)

随后由钱雨亭同学进行发言。钱雨亭同学从承租人、出租人及长租公寓平台的法律关系定性、承租人的救济手段角度出发对问题进行阐述。首先,从司法案例的分析来看,当受托人已经实际占有、使用,并在案涉房屋开展经营活动时,法院更倾向于将合同定性为租赁合同;当受托人并没有占有、使用的意图,只是通过赚取租金差价获得收益时,法院更倾向于将该类合同定性为委托合同。钱雨亭同学认为,区分合同的性质应从案涉合同的主给付义务着手,而不能仅仅依靠合同的标题。如果长租公寓平台并不会实际占有、使用房屋,也无取得房屋使用权的意图,平台仍只是以差价为目的为房东出租房屋时,不应当将该类合同定性为租赁合同。关于承租人的救济方式,钱雨亭同学提出,如果合同定性为租赁合同,根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,承租人难以对出租人提出抗辩;但如果合同定性为委托合同,则可以适用隐名代理、表见代理等规则,保护承租人的合法利益。

(李青武老师)

对于钱雨亭同学的发言,李青武老师提出了自己的观点。李老师表示,房主和租赁平台之间的法律关系或许可以成立准信托合同,房主将房屋的处置权交给租赁平台,由平台管理房屋的使用、收益,这样许多问题将能够迎刃而解。租客向租赁平台支付了使用房屋的合理对价,检查了平台提供的房主的房产证复印件、房主授权租赁平台出租的授权书,租客可以构成善意。善意的租客基于其与租赁平台的租赁合同取得了使用房屋的用益物权。当房主与租赁平台之间的合同无效时,善意的租客能够以其对房屋享有的用益物权对抗房主的原物返还请求权。

(沙龙合影)

此次沙龙的举办,使得同学们对新型的长租公寓机构租赁模式所涉及的相关法律问题有了更深刻的理解,老师的精彩点评也启发了同学们对于相关问题的思考。感谢参与沙龙活动的同学们、感谢百忙之中抽空参与沙龙的李青武老师、楼秋然老师。本期沙龙圆满结束。

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